La location d’une maison, d’un appartement, voire même d’un garage, passe par la signature d’un contrat de location. Il détermine les droits et les obligations du locataire vis-à-vis du propriétaire, et vice-versa. Pour autant, le bailleur ne possède pas une totale liberté concernant la rédaction du bail. S’il n’est pas vigilant, des clauses peuvent être réputées « non écrites », autrement dit être contraires à la loi. Si elles ont malgré tout été inscrites sur le  bail, le locataire n’est pas tenu de les appliquer car elles n’ont pas de valeur juridique.Voici les principales clauses susceptibles de rendre le contrat de location caduc ou en partie inapplicable.

Obliger à choisir une assurance en particulier

Un locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs s’il s’agit d’un logement loué non meublé par exemple. Cela correspond aux dommages subis suite à un incendie, une explosion, ou encore un dégât des eaux. Le locataire doit pouvoir fournir un justificatif si le bailleur le demande.Pour autant, ce dernier ne peut en aucun cas obliger que soit préciser sur le bail la compagnie d’assurance ou le contrat qu’il aurait choisi pour le locataire. Ce dernier doit pouvoir rester maître de son choix. Pour un tel contrat, il est en effet important de prendre le temps de comparer, d’établir des devis, pour trouver le meilleur compromis entre le prix et le degré de couverture.

Exiger des sommes d’argent indûes

Un bail ne peut pas prévoir, lors de l’entrée dans les lieux, que le locataire verse des sommes en plus de celles prévues par la loi, à savoir le coût de l’intermédiaire ayant permis la location et le dépôt de garantie. Le montant de ce dernier ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges, voire deux mois pour les baux signés avant le 9 février 2008.

De même, lorsque le locataire ne respecte pas le règlement intérieur d’un immeuble ou les termes du contrat de location, le bailleur ne peut pas recourir à un sytème d‘amendes. Il peut juste demander au locataire de faire des réparations en cas de dégradations.

Interdire l’hébergement d’amis

Une clause interdisant au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui est illégale. Le propriétaire ne peut pas empêcher le locataire d’héberger d’autres personnes, que ce soit des membres de sa famille, des amis ou autre. Le locataire a le droit de loger les personnes qu’il souhaite.Une condition est toutefois nécessaire : il faut que cette situation ne provoque pas de troubles à l’intérieur de l’appartement et pour le voisinage. Il ne faut pas non plus que cela se transforme en sous-location si le propriétaire ne l’autorise pas. Un conseil, quand un locataire reçoit des proches, il doit les avertir des points sensibles inscrits au règlement intérieur de l’immeuble. 

Reconduire le bail pour moins de trois ans

Si dans un bail de location, il est précisé que le renouvellement du bail par tacite reconduction se fait pour une durée inférieure à celle prévue par la loi, celle-ci est abusive. Le contrat de bail doit être de trois ans au minimum si le propriétaire est une personne physique et de six ans s’il s’agit d’une personne morale, c’est-à-dire une société.A la fin de ce laps de temps, si le bail est renouvelé par tacite reconduction, autrement dit si personne ne souhaite mettre fin au contrat, la durée pour laquelle le bail est renouvelé est identique. Seule une vente pendant la durée du bail peut changer ces règles. Par exemple si un particulier vend son logement à une société, la durée du bail passe alors de trois à six ans. 

Imposer de payer par prélèvement automatique

La moindre des choses pour un locataire est de payer son loyer en temps et en heure. En revanche, en ce qui concerne le mode de paiement choisi, il dispose d’une grande liberté. Aussi, une clause d’un bail prévoyant qu’il est tenu de régler son loyer uniquement par prélèvement sur un compte courant est abusive, même si cela est plus confortable pour le propriétaire.Il doit au minimum laisser le choix entre plusieurs alternatives, par exemple le chèque ou le virement. Ce sont les moyens de paiement prisés par locataire car ils leur offrent de la souplesse dans la gestion de leur budget.

Supprimer des prestations du bail

Une clause mentionnant qu’il est possible pour le bailleur de supprimer sans contrepartie des prestations du contrat, est bien entendu abusive. Le bail ne peut pas prévoir que le locataire ait par exemple la jouissance d’une place de parking et que du jour au lendemain, il en soit privée, et ce sans compensation financière.En pareille situation, le contrat doit prévoir une baisse du loyer. Attention, la prestation doit être inscrite dans le contrat de bail. Un accord verbal ne suffit pas. Si vous êtes locataire, vérifiez bien ce document pour connaître les éléments que vous pouvez utiliser et dans quelles conditions. 

Faire payer le loyer par retenues sur salaire

Si le contrat de bail ne peut pas imposer un moyen de paiement pour le règlement du loyer par le locataire, il ne peut pas non plus autoriser le bailleur à puiser directement sur les revenus du locataire. Une telle clause est considérée comme illégale.Le bailleur ne peut pas demander l’accès aux comptes bancaires, même pour vérifier la réalité du versement d’un salaire. Il ne peut pas non plus prévoir une saisie sur salaire. S’il veut s’assurer de la solidité financière du locataire, il peut demander le contrat de travail et les trois derniers bulletins de salaires avant la signature du bail. Rien de plus. 

Résilier le bail pour un mauvais motif

  Même s’il entretient de mauvais rapports avec son locataire, un propriétaire bailleur ne peut pas mettre fin au bail comme il l’entend. Une clause prévoyant la résiliation du bail pour une autre raison que le non paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non souscription d’une assurance des risques locatifs, n’est pas légale.Aussi une rupture du bail si le locataire n’a pas fait réparer la chaudière ou encore s’il n’a pas changé la tapisserie, n’est pas possible. En revanche, à la fin d’un bail, le bailleur peut renoncer à renouveler le bail et reprendre le logement pour l’habiter ou le vendre.

Facturer l’état des lieux

Le bail ne peut pas prévoir la facturation de l’état des lieux. Il s’agit théoriquement d’un acte gratuit.La seule exception concerne le cas où c’est un huissier qui est intervenu pour rédiger le document. Cela peut être le cas notamment lorsqu’il existe un désaccord entre le locataire et le bailleur au sujet de l’état de tel ou tel élément de la maison ou de l’appartement. Si un tel professionnel est effectivement intervenu, alors le coût est plafonné à 152,10 euros. Il est réparti à parts égales entre les deux parties. Sinon, le locataire n’a rien à régler.

Facturer les frais de relance

Lorsqu’un locataire a du retard dans le paiement de son loyer, le bailleur ne peut pas lui facturer des frais pour les lettres de relance qu’il lui envoie. Une telle clause serait nulle. Le coût de cet acte administratif est à la charge du propriétaire.De même, ce dernier ne peut pas,  demander que le locataire fournisse une envoloppe timbrée pour l’envoi d’une quittance de loyer. Si le locataire en demande une, elle doit lui être transmise gratuitement. Si vous recevez tous les mois, un avis de paiement du loyer et que vous vous apercevez que des frais d’envoi s’ajoutent au montant du loyer et des charges, faites savoir au bailleur que vous ne souhaitez plus recevoir ce document. 

S’engager à rembourser des réparations

Sur la durée d’une location, il est possible que, du fait de l’usure ou de négligence de la part du locataire, des réparations soient à envisager. Néanmoins, le contrat de bail ne peut pas prévoir que le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite par le bailleur au titre des réparations locatives. De même, le locataire ne peut être désigné automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.C’est seulement en constatant l’état du logement qu’un responsable éventuel peut être incriminé et qu’une estimation financière des réparations peut être effectuée.

Faire visiter le logement les jours fériés

Lorsque vous avez décidé de quitter votre logement en location et que vous en avez informé le propriétaire en lui faisant parvenir un préavis de départ, ce dernier se met logiquement à la recherche d’un nouveau locataire. Logiquement, les candidats au logement ont la possibilité de le visiter pendant que vous l’habitez encore.Le propriétaire a tout à fait le droit de vous demander de rendre votre logement accessible mais pas à n’importe quelles conditions. Ainsi, le bail ne peut pas stipuler que vous êtes contraint à accepter des visites les jours fériés. De plus, vous ne pouvez pas être être contraint à autoriser des visites de votre logement plus de deux heures par jour lors des jours ouvrables (du lundi au samedi inclus).

 Priver le locataire de sa liberté d’opinion

Un propriétaire a la liberté de choisir le locataire qui va habiter son logement sur des critères financiers. Mais le bail ne peut pas interdire à ce dernier d’adhérer à un parti politique ou plus globalement d’exercer une activité politique. Il ne peut pas non plus empêcher d’avoir une activité syndicale, associative ou confessionnelle, c’est-à-dire appartenir à un groupement religieux.A noter toutefois que même si cette clause est abusive et que le locataire a sa liberté d’opinion et de religion, cela ne vous autorise pas pour autant à organiser une réunion publique dans le logement, sauf si cela concerne par exemple une association de locataires de l’immeuble. 

Empêcher le locataire de se faire indemniser lors de travaux

Un bail de location ne peut pas prévoir une interdiction pour le locataire de réclamer une indemnité au bailleur si celui-ci effectue des travaux pendant plus de quarante jours. Imaginons que le propriétaire ait décidé de refaire l’installation électrique qui était défaillante et que cette situation empêche le locataire d’utiliser la cuisine, par exemple.Ce dernier peut alors demander une diminution du loyer qui tient compte du temps d’indisponibilité et de la partie du logement inutilisable. Et c’est le cas pour toutes les situations où les réparations sont urgentes, que le locataire ne peut pas occuper une partie du logement et si les travaux dépassent ce délai de quarante jours. 

En savoir plus

Le contenu du contrat de bail

Un contrat de location doit obligatoirement être écrit et comporter certaines informations obligatoires. Ce sont le nom du propriétaire et ses coordonnées, la date du bail, la durée de la location, un descriptif de la location, le montant du loyer. En dehors de ces éléments, les autres clauses qui s’ajoutent sont facultatives.